Misure minime di una casa per legge
Una stanza può sembrare grande e non essere abitabile. Le misure minime italiane sono poche e chiare: ecco quali sono, da dove vengono e quando si può scendere sotto.
Le regole del DM 5 luglio 1975
La regola nazionale è un decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975. Vale in tutta Italia. Regioni e comuni, con i regolamenti edilizi e d'igiene, possono aggiungere richieste più severe, e alcune leggi regionali, per esempio quelle sul recupero dei sottotetti, prevedono regole proprie.
| Requisito | Misura minima |
|---|---|
| Altezza delle stanze abitabili: soggiorno, camere, cucina | 2,70 m |
| Altezza di bagni, corridoi, disimpegni e ripostigli | 2,40 m |
| Stanze abitabili nei comuni montani sopra i 1.000 m | 2,55 m |
| Camera per una persona | 9 m² |
| Camera per due persone | 14 m² |
| Soggiorno | 14 m² |
| Superficie abitabile per persona | 14 m² per le prime 4, 10 m² per ogni altra |
| Monolocale per una persona, bagno compreso | 28 m² |
| Monolocale per due persone, bagno compreso | 38 m² |
| Finestre apribili delle stanze abitabili | 1/8 del pavimento |
| Bagno | Almeno uno, con vaso, bidet, vasca o doccia e lavabo |
Le finestre: la regola di un ottavo
Ogni stanza abitabile deve avere finestre apribili pari ad almeno un ottavo della superficie del pavimento. Una camera di 14 m² ha bisogno di 1,75 m² di finestra apribile, per esempio una finestra di 120 × 150 cm. Un soggiorno di 20 m² ne vuole 2,5 m². Il bagno può non avere finestre se ha un aspiratore che ricambia l'aria.
L'angolo cottura nel soggiorno
La cucina può essere un «posto di cottura» dentro il soggiorno, a due condizioni: deve essere ben aperto sul soggiorno e avere un impianto di aspirazione forzata sopra i fuochi, cioè una cappa che porta fuori l'aria. Come organizzarla è nella guida sulla cucina open space.
Quante persone ci possono vivere
Il decreto ragiona in metri quadri abitabili per persona: 14 per ciascuna delle prime quattro, 10 per ciascuna delle successive. Una casa di 56 m² abitabili va bene fino a quattro persone, per cinque ne servono 66.
Cosa cambia con il Salva Casa
Il decreto Salva Casa del 2024 (DL 69/2024, diventato legge 105/2024) ha aggiunto al Testo unico dell'edilizia la possibilità di scendere fino a 2,40 m di altezza nelle stanze abitabili, e fino a 20 m² per il monolocale di una persona e 28 m² per quello di due.
Non sono i nuovi minimi per tutti. Servono tre cose insieme:
- un tecnico abilitato che assevera l'agibilità;
- un alloggio «adattabile», cioè che si possa rendere accessibile a una persona con disabilità con lavori limitati;
- almeno una di due condizioni: lavori di recupero dell'edificio che migliorano le condizioni igieniche, oppure un progetto con soluzioni alternative, come più superficie, finestre più grandi o aria che passa da un lato all'altro della casa.
Se un annuncio presenta come abitabile un monolocale di 22 m² o una mansarda alta 2,45 m, chiedi l'agibilità e la relazione del tecnico che l'ha firmata.
Comuni, regioni e mansarde
Molti regolamenti comunali aggiungono altre regole. Le più frequenti: il bagno non deve aprirsi direttamente sulla cucina o sul soggiorno, quindi serve un antibagno o un disimpegno; i corridoi devono avere una larghezza minima; la cucina deve avere una superficie minima.
Le mansarde e i sottotetti seguono le leggi regionali sul recupero abitativo. Di solito contano l'altezza media della stanza, per esempio 2,40 m in Lombardia, e un'altezza minima sotto la quale lo spazio va chiuso o non si conta. I numeri cambiano da regione a regione.
Cosa significa per chi compra o affitta
- Uno «studio» o una «cameretta» sotto i 9 m² probabilmente non è una camera da letto a norma.
- Se le stanze sono alte meno di 2,70 m, chiedi l'agibilità e il progetto approvato: nelle case più vecchie contano le regole in vigore quando sono state costruite.
- Taverne e seminterrati spesso non sono abitabili. Guarda la categoria catastale: una cantina o un deposito è C/2, un'abitazione è di categoria A.
- Per una mansarda chiedi il titolo edilizio che ne ha permesso l'uso come abitazione.
Le altezze si leggono sulla planimetria, accanto al nome della stanza: la guida su come leggere una planimetria spiega dove trovarle.
Controllarle sulla tua pianta
In Sagoma il controllo della pianta confronta le stanze con le regole del paese in cui si trova la casa. Per l'Italia guarda altezze, superfici delle camere e del soggiorno, finestre rispetto al pavimento e sanitari del bagno. È un aiuto per accorgersi in tempo di un problema, non prende il posto del tecnico.
Questa guida riassume le regole nazionali in vigore a novembre 2026. Per una casa precisa contano il regolamento del tuo comune, la legge della tua regione e il parere di un tecnico abilitato.
Domande frequenti
Una stanza alta 2,60 m è abitabile?
Per il DM 1975 no: il minimo è 2,70 m. Fanno eccezione i comuni montani, le case costruite legittimamente con regole precedenti e le deroghe del Salva Casa, che però richiedono le condizioni viste sopra.
Quanto deve essere grande un bagno per legge?
Il decreto nazionale non fissa una superficie minima del bagno: chiede i sanitari e il ricambio d'aria. Alcuni regolamenti comunali la fissano. Per le misure pratiche c'è la guida sulle misure del bagno.
Un monolocale di 25 m² è a norma?
Per il DM 1975 un monolocale per una persona deve avere almeno 28 m². Sotto, fino a 20 m², è possibile solo con l'asseverazione di un tecnico e le condizioni del Salva Casa.
Quanti metri quadri deve avere una camera matrimoniale?
Almeno 14 m², con una finestra apribile di almeno 1,75 m². Come disporre letto e armadio lo trovi nella guida sulla camera da letto.
