Come leggere una planimetria

Che cos'è una planimetria

È il disegno della casa vista dall'alto, come se avessi tolto il soffitto e tagliato i muri a un metro, un metro e mezzo da terra. Tutto quello che sta sotto il taglio si vede: muri, porte, finestre, sanitari, mobili della cucina. Quello che sta sopra, come i pensili, le travi o un soppalco, si disegna con una linea tratteggiata.

Quando cerchi casa ne incontri di tre tipi, e non valgono allo stesso modo:

• Planimetria catastale. È quella depositata al Catasto, cioè all'Agenzia delle Entrate. Di solito è in scala 1:200, con poche misure. Serve per il rogito: chi vende dichiara che corrisponde alla casa com'è oggi.
• Pianta di progetto. È quella allegata ai permessi edilizi in Comune. È più precisa, in scala 1:100 o 1:50, con tutte le quote. È quella che conta per capire se la casa è in regola.
• Pianta dell'annuncio. La prepara l'agenzia o chi vende per far capire la casa. Spesso è ridisegnata, arredata e senza scala: utile per farsi un'idea, non per prendere le misure.

La scala: quanto è grande davvero

La scala dice quante volte il disegno è più piccolo della realtà. In scala 1:100, un centimetro sul foglio è un metro vero. In 1:50 servono due centimetri per fare un metro. In 1:200, la scala delle planimetrie catastali, un centimetro vale due metri.

È lo stesso principio che usa Sagoma quando carichi la foto o il PDF di una piantina: tocchi i due estremi di una misura che conosci, scrivi quanto è lunga e il disegno torna in scala.

I simboli da riconoscere

Ogni studio tecnico ha il suo stile, ma i simboli di base sono gli stessi ovunque. Nel disegno qui sotto ci sono quelli che trovi in quasi tutte le piante.

1. 1Muro perimetrale: linea spessa, di solito 30-50 cm, verso l'esterno o verso i vicini.
2. 2Tramezzo: muro sottile interno, di solito 8-12 cm, che divide le stanze.
3. 3Porta a battente: una linea (l'anta) e un arco che mostra da che parte si apre.
4. 4Porta scorrevole a scomparsa: l'anta è disegnata dentro il muro, spesso tratteggiata.
5. 5Finestra: il muro si interrompe e al suo posto ci sono linee sottili.
6. 6Porta-finestra: come la finestra ma arriva a terra, spesso con gli archi delle ante.
7. 7Linea tratteggiata: cose sopra il taglio, come i pensili della cucina, le travi o un soppalco.
8. 8Quota: una misura tra due tacche, di solito in centimetri.
9. 9Nome della stanza, superficie e altezza: «h 270» vuol dire soffitto a 2,70 m.
10. 10Nord: la freccia dice come è girata la casa, e quindi dove entra il sole.

Muro spesso non vuol dire muro portante

Molti muri spessi sono portanti, ma non tutti: un vecchio tramezzo può arrivare a 15 cm e un setto in cemento armato può essere sottile. A volte pilastri e muri in cemento armato sono disegnati pieni o con un retino diverso, a volte no. Prima di aprire o spostare un muro serve un tecnico che guardi il progetto delle strutture: i passi sono nella guida su come abbattere un muro interno.

Altri simboli che puoi incontrare

• Scale: i gradini sono righe parallele, una freccia indica dove si sale e una linea a zig-zag mostra dove il disegno le taglia.
• Canne fumarie e cavedi: piccoli rettangoli con una croce o con le diagonali, dentro o accanto ai muri.
• Pilastri: quadrati o rettangoli pieni, spesso dentro i muri.
• Sanitari e cucina: vaso, bidet, lavabo, doccia o vasca, lavello e fuochi disegnati in forma semplice.
• Altezze diverse: nelle mansarde trovi scritte come «h min 150, h max 320» o «h media 240».

Le quote e le sigle

Sulle piante di progetto le misure sono quasi sempre in centimetri. Le quote interne misurano la stanza da muro a muro, quelle esterne l'edificio intero con i muri. Su porte e finestre trovi spesso due numeri come «80 × 210»: larghezza per altezza del vano. «Sup. 16,50 m²» o «16,50 mq» è la superficie del pavimento della stanza.

Cosa controllare quando compri casa

1. Che la planimetria catastale corrisponda alla casa. Un muro spostato, una veranda chiusa o un bagno in più vanno aggiornati prima del rogito. Dal 2010 chi vende deve dichiarare nell'atto che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato reale.
2. Che la casa sia conforme ai permessi. La planimetria catastale non basta: va confrontata con l'ultimo progetto approvato dal Comune. Di solito lo fa un tecnico, chiedendo di vedere le pratiche edilizie.
3. Le altezze. Una stanza alta meno di 2,70 m potrebbe non essere abitabile. Le regole sono nella guida sulle misure minime di una casa.
4. Le misure vere. In scala 1:200 lo spessore di una linea vale già qualche centimetro, e le vecchie planimetrie sono spesso approssimative. Prima di ordinare una cucina su misura, prendi le misure di persona.
5. Il nord. Con la freccia capisci quali stanze avranno il sole e a che ora: trovi tutto nella guida sull'esposizione della casa.

Dalla pianta alla casa in 3D

La pianta è precisa ma chiede immaginazione. Ridisegnarla con le misure vere ti fa vedere subito cosa ci sta. In Sagoma carichi la foto o il PDF della planimetria, la metti in scala con una misura che conosci e ripassi i muri: ogni stanza diventa 3D mentre la disegni, con superficie e perimetro calcolati al netto dei muri.

Domande frequenti