Come calcolare i metri quadri di una casa
Lo stesso appartamento può avere 63 metri quadri calpestabili e 79 commerciali. Nessuno sta mentendo: sono misure diverse. Ecco come si calcolano e quale guardare quando confronti due case.
Quattro superfici, quattro numeri diversi
Quando si parla dei «metri quadri» di una casa si può intendere una di queste quattro misure. La differenza tra la più piccola e la più grande, in un appartamento normale, è facilmente del 20-25 per cento.
| Superficie | Cosa comprende | A cosa serve |
|---|---|---|
| Calpestabile (netta, utile) | Il pavimento dentro le stanze, senza muri, pilastri e spessore dei muri nei vani di porte e finestre | Capire lo spazio vero, arredare, scegliere pavimenti e impianti |
| Lorda | Il pavimento più i muri interni e quelli perimetrali | Progetti e costi di costruzione |
| Commerciale | La lorda più una parte di balconi, terrazze, cantine e giardino | Annunci e prezzo al metro quadro |
| Catastale | Simile alla commerciale, calcolata dal Catasto con regole fisse | Visura catastale e alcune imposte |
Come si calcola la superficie calpestabile
Misuri ogni stanza da muro a muro e moltiplichi la lunghezza per la larghezza. Le stanze che non sono rettangolari si dividono in rettangoli e triangoli. Poi sommi tutte le stanze, compresi corridoi, bagni e ripostigli. Non si contano i muri, i pilastri, lo spessore dei muri nei vani di porte e finestre e i balconi.
Una camera di 3,80 × 3,50 m fa 13,30 m². Un soggiorno a L si divide in due rettangoli: 4,20 × 3,60 m fa 15,12 m², 2,00 × 1,80 m fa 3,60 m². In tutto il soggiorno misura 18,72 m².
Misura a circa un metro da terra, sopra il battiscopa e lontano dagli angoli arrotondati dall'intonaco. Per non sbagliare c'è una guida apposta: come prendere le misure di una stanza.
Come si calcola la superficie commerciale
Si parte dalla superficie lorda. I muri interni e quelli perimetrali contano per intero fino a 50 cm di spessore. I muri in comune con i vicini o con le scale del condominio contano a metà, cioè fino a 25 cm. Poi si aggiungono le pertinenze, ognuna con la sua percentuale.
Le percentuali più usate sono quelle del DPR 138 del 1998, le stesse con cui il Catasto calcola la superficie catastale:
| Pertinenza | Quanto conta |
|---|---|
| Balconi e terrazze collegati alla casa | 30% fino a 25 m², 10% per la parte in più |
| Balconi e terrazze non collegati alla casa | 15% fino a 25 m², 5% per la parte in più |
| Cantine e soffitte collegate alla casa | 50% |
| Cantine e soffitte non collegate | 25% |
| Giardino o cortile privato | 10% fino alla superficie della casa, 2% per la parte in più |
Le parti alte meno di 1,50 m, per esempio sotto le falde di una mansarda, non si contano. Alcune agenzie usano percentuali un po' diverse: quando confronti due annunci, chiedi sempre come è stata calcolata la superficie.
Un esempio con i numeri
Prendiamo un appartamento rettangolare di 10 × 7,5 m misurati all'esterno, con muri perimetrali di 30 cm, tramezzi di 10 cm, un balcone di 8 m² e una cantina di 6 m² al piano terra.
| Superficie lorda: 10,00 × 7,50 m, muri compresi | 75,00 m² |
| Meno i muri perimetrali: 30 cm su tutti i lati | − 10,14 m² |
| Meno i tramezzi: 19,5 m di muri spessi 10 cm | − 1,95 m² |
| Superficie calpestabile | 62,91 m² |
|---|---|
| Superficie lorda | 75,00 m² |
| Balcone collegato: 8 m² × 30% | + 2,40 m² |
| Cantina non collegata: 6 m² × 25% | + 1,50 m² |
| Superficie commerciale | 78,90 m² |
La differenza, 16 m², è fatta tutta di muri, balcone e cantina. Per questo il prezzo al metro quadro ha senso solo se le superfici sono calcolate allo stesso modo. Come regola a occhio, in molti appartamenti la calpestabile è intorno all'80% della commerciale: qui è il 79,7%.
La superficie catastale nella visura
Dal 2015 le visure catastali delle abitazioni riportano anche la superficie catastale, calcolata con le regole del DPR 138/1998 e arrotondata al metro quadro. Di solito i numeri sono due: la superficie totale e quella «escluse aree scoperte», cioè senza balconi, terrazze e giardino.
Quale guardare negli annunci
- Negli annunci il numero è quasi sempre la superficie commerciale.
- Se vuoi sapere quanto spazio avrai davvero, chiedi la calpestabile stanza per stanza o una planimetria in scala.
- Confronta i prezzi al metro quadro solo tra case con superfici calcolate allo stesso modo.
- Una terrazza di 40 m² non vale come 40 m² di soggiorno: nella commerciale conta per circa 9 m².
- Diffida dei numeri tondi senza una planimetria che li giustifichi.
Il conto della terrazza: 25 m² al 30% fanno 7,5 m², i 15 m² in più al 10% fanno 1,5 m², in tutto 9 m².
Calcolarla senza fare i conti
Se ridisegni la casa in Sagoma, ogni stanza mostra da sola la sua superficie al netto dei muri, il perimetro e la lunghezza di ogni parete, e lo spessore di ogni muro si può cambiare. La somma delle stanze è la tua superficie calpestabile.
Domande frequenti
I metri quadri commerciali comprendono i muri?
Sì. La superficie commerciale comprende i muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, e metà dei muri in comune con i vicini, fino a 25 cm.
Il balcone si conta nei metri quadri della casa?
Nella superficie calpestabile no. In quella commerciale e in quella catastale sì, ma solo in parte: un balcone collegato alla casa conta per il 30% fino a 25 m² e per il 10% oltre.
Che differenza c'è tra superficie calpestabile e superficie utile?
Nel linguaggio di tutti i giorni sono la stessa cosa. Nei regolamenti edilizi la superficie utile ha una definizione precisa che può escludere alcune parti: per un progetto vale quella del tuo Comune.
Come calcolo i metri quadri di una stanza storta?
Dividila in rettangoli e triangoli, calcola l'area di ognuno e sommale. Un triangolo rettangolo vale base per altezza diviso due. Se i lati non sono a squadra, misura anche le diagonali, oppure ridisegna la stanza con un'app che calcola l'area da sola.
